“土地为王”还是“现金为王”？

　　2007年，地产界掀起圈地运动，各地“地王”频现，开发商利用资产价格上涨之机疯狂从银行取得借款。

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　　2008年高价地块频流拍，地产大佬开始带头打折促销；万科、金地、招商、保利这些龙头性的地产公司每股经营性现金流均为负值，且创下5年来最低值。 字串8

　　事实证明，对于开发商来说“钱荒”比“地荒”更可怕。

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　　顺驰当年的轰然倒塌还历历在目，土地储备过多，开发压力大，内部管理系统混乱最终导致了顺驰的资金链断裂。

　　潘石屹表示，在经济高潮潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)高潮时期人们喜欢用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模，但在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下，评价一家房地产公司的指标也随之发生变化，现金量和存款量有多大，负债率有多高，以及速动比率等指标将更被看重。

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　　然而，如今在现金流吃紧的情况下，开发商却得不到两市的支持——股市震荡、楼市成交量续降，加之银根紧缩、IPO融资受限以及土地新政所带来的侧压，开发商这条资金的生命“链”被绷得更紧。

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　　危机一 楼市旺季不旺

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　　传统的楼市“红五月”并没有给开发商一个满意的交待。

　　5月上半月，上海商品住宅成交50.4万平方米，环比下滑9.6%，仅相当于去年同期成交量的55.8%。开发商担忧，未来半年一些城市将出现巨大的市场供应量，如果成交量一直维持现在的低迷状态，将令他们原本就绷紧的资金链雪上加霜。此时发展过速的开发商还将面临更为严峻的考验。

　　“快销派”万科集团今年初就给自己定下了千亿的销售目标，在去年火爆的形势下，其销售额也只是500多亿元，“千亿”目标遇上今年上半年的低迷局势，压力不小。 字串9

　　在保利今年的发展计划中，总体经营目标是房地产直接投资将达300亿~350亿元，新开工面积将达630万平方米，比2007年增长50%以上；竣工面积将达350万平方米，比2007年翻一番；全年计划实现销售认购额达240亿元，在2007年快速增长基础上再增长40%以上。 字串7

　　开发商们雄心勃勃，然而市场的持续观望却没有给他们足够的信心。如何完成任务、保持资金链畅通成为目前开发商面临的共同难题。

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　　值得关注的是，部分在去年天价拿地的开发商，在楼市的向下空间内，遭遇更加尴尬。

　　“一旦市场需求出现回落，这些后拿地开发商完全可能降低利润期望值，以较低的价格进入市场，天价地将很可能成为这些开发商的滑铁卢之战，严重的，可能导致这些开发商资金链断裂，甚至于破产。” 字串4

　　业内专家的分析决不是危言耸听，作为上海地价标杆的新江湾城地价确实出现了在短短两个半月内迅速回落,跌幅超过六成的“闹剧”。快速扩张下，楼市的销售不畅，将会加剧开发商资金链断裂险情。由于保障性住房的大量入市，开发商在住房开发市场的“蛋糕”还将面临缩水的可能，住宅开发市场的竞争再次加剧。

　　危机二 股市融资不畅 字串5

　　在大牛市中，股市为房地产企业创新了融资渠道。相比到银行贷款的严审查、高成本而言，从股市融资成本低廉，无须还本，不用付息，风险被分散转嫁到地产股投资者身上，地产商当然非常乐意为之。 字串1

　　房价上涨——地产股升值——融资圈地——土地储备充足抬高股价——高地价再拉高房价。

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　　这个看似稳固的循环，事实上隐藏着巨大的危机。 字串8

　　企业放手一搏，高价拿地是因为可以将成本转嫁给市场，有购房者可以消化这种成本的上涨，但如果情况发生变化，土地的预期成本与实际成本脱节，将可能导致房地产企业的资金链断裂。

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　　在金融政策的影响下，中国部分城市楼市已经失去价格上涨的良好预期，向来对市场看涨的开发商们也转变态度，降价之风开始蔓延。因楼价下跌、成交下滑而带来对地产公司盈利能力下降、资金链吃紧的顾虑，投资者逐渐抛售地产股，内地及香港两地的主要地产股均出现大幅下跌现象。

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　　万得统计最新统计显示，今年前三个月，在港上市的40家大型内地（包括有内地业务的）房地产股市值平均缩水30%，其中包括绿城中国、合生创展、等知名公司，市值缩水幅度更超过40%。 字串7

　　经济学家易宪容认为，国内股市的震荡，不仅增加了开发商融资困难，而且减少了住房投资者与消费者进入房地产的资金条件，这些都会严重影响房地产市场的供求关系，进而导致市场发生根本性逆转。

　　此外，IPO融资受限也对开发商带来的重创。 字串9

　　举一实例，恒大推迟IPO。这个集资额过百亿、备受瞩目的IPO计划的搁浅，可能意味着更多房企暂时难圆上市集资之梦。特别是那些上市前拼命拿地的公司来说，上不了市就可能使其陷入“搬起土地砸了脚”的困难境地。对行业来说，更大的危险是，所有暂时不能上市的地产公司因为市场转冷纷纷选择抛盘自救的话，这又会加剧资本市场对地产股的信心流失。 字串2

　　去年IPO和增发的房地产企业中，如今“破发”者不少，且不乏行业龙头。资金压力俨然成为开发商在2008年的最大难题。 字串1

　　危机三 银根收紧基调不变 字串4

　　房地产企业资金来源中60%－70%，甚至80%以上都是银行的钱。

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　　5月20日，央行在2008年第四次上调存款准备金率，达到16.5%，调整符合政府从紧货币政策的原则，而且这种“从紧”不仅仅反映在利率上，还反映在信贷规模上。银行贷款越来越难，操作项目需要的资本金也进一步提高，对房地产企业形成了双方面的挤压。同时，土地清查使得部分囤积土地、以银行贷款垫底的中小型房地产商感到资金压力。 字串5

　　“未来政策趋势仍然会是收紧房地产贷款，在CPI未见明显回落的情况下，信贷不会放松，预计上半年仍将持续。”业内专家表示，房地产行业的决定性因素是银行信贷投放，这将直接决定大多数房企的资金链和经营方向，在货币从紧、信贷调控的政策背景下，今年的房地产销售情况仍然堪忧。 字串7

　　“目前对房地产企业的放贷情况基本偏向优质客户。”笔者从上海某商业银行信贷部了解到，在放款额度内，信用良好的大企业可以拿到贷款较为方便。但目前的情况并不是贷款门槛提高了多少，而是今年以来多家银行的贷款额度开始少于往年，在总量缩减的情况下，必会出现贷款难的现象，此时一些无资质中小开发商申请贷款将异常艰难。

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　　建言

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，2008年对于房地产开发商而言,资金问题将是他们需要面对的最大问题。一方面对房地产方面的信贷肯定会缩紧,不会像以前那么宽松;另一方面,银根紧缩致使房地产开发商IPO和增发等都将被推迟。对于如何应对当前的严峻形势,顾云昌提醒说,房地产开发商在项目开发、拿地等方面要把握正常的节奏,同时要加快销售力度,尽快回笼资金。更为重要的是,要千方百计提高融资能力,防止资金链断裂。

　　相关链接

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　　土地新政再给开发商施压 字串5

　　2008年1月7日，国务院办公厅下发《顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)给开发商施压

　　2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，明确土地闲置满两年、依法应当无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。并规定，2008年6月底前，各省级政府要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。 字串7

　　大部分企业在2007年都是超速扩张，因而导致绝大部分公司资金链都非常紧张。2007年前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是‘缺钱不缺地’，大肆疯狂圈地的开发商开始处于资金链吃紧的状态中。 字串6

　　《国务院关于促进节约集约用地的通知》的目的，就是通过提高房地产商囤地成本，将闲置土地挤压出来。现在少数大开发商手上有大量的囤地，这些地够中国房地产业开发2－3年。而现在政府要求全部进入开发阶段，也迫使他们的资金压力特别大。 字串3

　　部分企业土地囤积面积 字串3

　　●恒大公司现持有土地储备总建筑面积约4580万平方米，足够未来5年发展之用，其中3050万平方米已开始发展，分布在19个内地城市，余下1530万平方米作日后发展。

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　　●首创计划增加500万平方米的土地储备。公司截至今年2月底所拥有的土地储备可建楼面面积约为977万平方米。 字串2

　　●北京城建公司拥有项目及土地储备700多万平方米，但其中480万平方米在浙江舟山。

　　●金地集团2007年年报显示，集团当年新增土地504万平方米，总体土地储备已达到1136万平方米。

　　●中粮地产注入的资产约为200万平方米,中粮地产的土地储备面积将扩大到400万平方米。

　　●复地集团截至2007年12月31日，共拥有总建筑面积约950万平方米的土地储备，而该公司会继续收购，再增200万-300万平方米土储。 字串4

　　●荣盛发展2008年以来又新增项目3个，土地储备建筑面积进一步达到553万平方米。
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